香港银行加息难续按揭价格战 房市泡沫仍存可能

　　11月4日凌晨，美联储公布第二轮量化宽松政策，将在2011年第二季度前向市场投放6000亿美元购买国债，QE2正式放马而来。香港金管局总裁陈德霖当天表示，香港楼市泡沫风险正在增加，金管局将尽最大努力保持银行体系稳定，以保证楼市信贷不会过分扩张，不排除必要时出台监管措施的可能性；另外，市民借贷要量力而为，防范利率掉头向上引发市民财政危机。

　　这已经是本周内陈德霖第二次对香港楼市作出警告。渣打银行与恒生银行就在11月1日和3日先后调升按揭贷款利率。香港美联物业首席分析师刘嘉辉对本报记者表示，两家银行的调整只是个开端，各银行很可能会因此跟随上调按揭利率，可能由此引发按揭利率调升潮。

　　刘嘉辉表示，渣打与恒生调升拆息按揭利率，实际调升的幅度不是太大，对市场以及贷款者的还贷压力影响不大。由于香港各银行长期以来压低按揭贷款利率，对银行的利润率有一定影响，而现在调升利率，实际上只是为了摆脱之前激烈竞争所带来的低效益现状。

　　按揭市场恶性竞争

　　11月1日，渣打银行宣布上调银行同业拆借利息（HIBOR）挂钩的按揭利率，凡贷款100万港元以上，从之前的HIBOR加 0.7%，上调到HIBOR加 0.8%至1%，升幅达到0.1%至0.3%，成为香港政府施政报告后首间调高按揭利率的银行。

　　11月3日，恒生银行也将按揭利率调升0.1%至0.3%，即调升到HIBOR加0.8%至1%的水平，与渣打银行同步。同时，恒生银行的按揭利率锁息上限设定为最优惠利率减2.75%，即实际按揭利率最高为2.25%，现金回赠0.85%。

　　11月4日，招行旗下的永隆银行亦上调按息至拆息加0﹒7厘至1厘，加幅最高达30点子。永隆按揭及私人贷款中心主管蔡尔全称，主要因为100%存款保障将于年底取消，而同业各自出招增加息率争取存款，巩固存款基础，导致资金成本上升。

　　长期以来，香港住房按揭利率的定价方式有两种：一为最优惠利率（P）减去一个固定利率数值的方式（下称“固定利率按揭”），这种方式实际上就是固定利率贷款；二为HIBOR加上一个固定利率数值的方式（下称“拆息按揭”）。

　　根据美联物业提供的数据，香港各银行提供的固定利率按揭的利率水平，从2009年8月至今一直维持在2.2%的水平。而拆息按揭方式则大有不同。2010年2月份，HIBOR降至0.07%，其后回升至当前的0.19%，而这一数据在2008年9月雷曼兄弟倒闭后曾飙至4.36%。中原地产提供的数据显示，拆息按揭方式加上的利率一般为0.7%，即以拆息按揭计算的年利率当前为0.77%，仍大大低于固定利率按揭当前的2.2%利率水平。因此，贷款者纷纷选取拆息按揭方式。

　　据金管局最新的统计，9月份新批的拆息按揭贷款（包含住房按揭贷款在内）占比由8月份的89.5%上升至90.5%，而固定利率按揭贷款则仅占9%。

　　此次渣打银行调升拆息按揭利率后，拆息按揭的利率将达到0.99%至1.19%，尽管如此，仍较固定利率按揭的利率低。

　　星展银行（香港）存款及抵押贷款部高级副总裁钟少权指出，当前按揭利率太低，息口已经低到无利可图的阶段，加上近期楼价急升，银行必须做好相关风险管理，香港拆息按揭贷款利率要上调至HIBOR加1%才算合理。

　　楼市热炒仍未完结

　　中原地产研究部联席董事黄良升对本报记者表示，今年以来各银行持有资金过多，为了给资金寻找出路，银行间竞争激烈，纷纷压低按揭贷款的利率，尽管低息状态不太可能持久，但却在短期内为部分银行获取市场份额提供了机会。

　　根据中原按揭经纪最新公布的香港银行在10月份楼宇按揭市场占有率的排行榜，中银香港以22.6%居首，其次为汇丰占20.2%，恒生及渣打分别占16.6%和10.6%。上述四大银行在香港按揭市场的占有率达七成。

　　同时，按揭低息状态持续的环境也给香港的房市泡沫化注入了可能性。财政司司长曾俊华10月中公开表示，香港楼市过去20个月暴涨了47%，十分罕见。

　　8月份开始，香港特区政府和金管局针对房市推出系列降温措施，但进入10月份房价又有升温迹象。中原地产公布的中原城市领先指数，10月18-24日香港的二手住宅楼价升至1997年后的新高。据香港土地注册处及美联物业数据，2010年第三季度，香港一手住宅注册金额为400.29亿港元，环比增长38.1%，二手住宅注册金额为1216.94港元，环比增长25.46%。

　　11月1日，陈德霖表示，目前全球超低息及资金过剩的状况十分不正常，造成香港房市泡沫风险的增加，若此前政策未能压住楼价升势，不排除推出另一轮调控措施。 黄良升估计，相信除了中银国际与汇丰银行以外，其他各银行都没有足够的存款实力去继续维持当前过低的按揭贷款利率。