“领汇模式”：破解保障房融资难题的香港尝试

　　针对内地建设保障房面临资金缺口的问题，一些专业人士建议借鉴香港“领汇模式”以破解融资难题。什么是“领汇模式”？这种模式有何借鉴意义和风险？记者近日就此专访领汇管理有限公司执行董事和行政总裁王国龙。

　　王国龙介绍说，领汇房地产投资信托基金是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，按2011年3月25日数据，市值约530亿港元。领汇管理有限公司是领汇房地产投资信托基金的管理机构。

　　“简而言之，所谓‘领汇模式’，就是政府把名下适宜的商业地产分拆上市，设立类似领汇的房地产投资信托基金(REITs)，由专业机构管理和运营，所得资金用于建设公屋(相当于内地廉租房)之类保障房。”王国龙说。

　　领汇房地产投资信托基金由香港房屋委员会(房委会)分拆出售名下180个商场和停车场而成立，2005年11月25日在香港联交所主板上市，现阶段100%由机构投资者及私人投资者拥有。

　　谈及领汇成立的背景，他说，房委会在公屋附近建有商场、停车场等设施，但一方面，房委会作为政府部门难以采取灵活商业手段管理和运营这些物业；另一方面，当时特区政府决定停建和停售居屋(相当于内地经济适用房)，加之亚洲金融风暴和“非典”疫情影响，房委会缺乏再建公屋资金，因此决定分拆出售部分这类商业性质的零售和停车场资产，成立香港首个房地产投资信托基金。

　　房地产投资信托基金是资产证券化的一种形式，作为集体投资计划，主要投资于可获租金等收入的房地产，所得收入以派息方式分配给基金持有人。

　　“与一般房地产投资信托基金相比，领汇有两大特点：其一，领汇采用内部管理模式。”王国龙解释说，亚洲的房地产投资信托基金多由基金以外的基金经理人或基金信托人管理。而领汇采用内部管理，管理机构由基金持有人拥有，双方利益一致。

　　其二，领汇旗下商场等物业以基层消费者为主要客户群。这些基层消费者住在这些物业附近，大约占香港人口40%。按内部楼面面积计算，领汇拥有超过1100万平方英尺(约合102万平方米)零售设施，是香港最大零售设施业主。

　　王国龙认为，内地可以借鉴领汇上市的经验，选择适宜的房地产成立房地产投资信托基金，为保障房建设筹集资金。“把房产打包上市为房地产投资信托基金，这种融资方法已为许多国家接受，在欧洲、美国有几十年的历史”。

　　所谓“适宜”的房地产，至少满足两个条件：相较于政府运营，这些房地产更适宜采用商业模式运营，可以上市且上市后发展会更好；这些房地产的回报率足以吸引投资者买相关基金。

　　“我们上市后翻新许多商场，这在政府架构下很难做到。房委会二三十年前建的商场多数未经翻新，看起来陈旧、设计落后，顾客转而去其他商场购物。”王国龙说，另一方面，房委会当时有少量商场没有拆分出售。房委会认为，将已经建好、运营一些年的商场放在这个房地产投资信托基金里面，可能对基金上市时定价有利。

　　鉴于内地在建保障房时较少建配套商场，如今难以分拆出商场上市，王国龙建议当地政府可以选择写字楼等其他类型房地产分拆上市，上市时规定所筹基金用途只限用于建设保障房。

　　王国龙说，“领汇模式”如果在内地试行，除有助于保障房建设融资，还具有三大好处：

　　——有助于盘活资产。领汇自上市以来，完成大约21个资产提升项目，有助于优化零售餐饮设施、促进居民留在本社区消费、创造更多就业岗位。

　　——向中小投资者提供风险较低、回报稳定的投资选择。数据显示，领汇上市5年多来盈利持续增长，股价翻了一番多，2009／2010财政年度的收益上升10.8%，达49.9亿港元。

　　——领汇的透明度高。依据香港法规，房地产投资信托基金至少90%税后净收入必须用于派息，领汇则将100%税后净收入用于派息。

　　谈及“领汇模式”在内地试行的风险，王国龙说，主要应注意融资风险。外国一些房地产投资信托基金资产负债率高。而香港规定，房地产投资信托基金的资产负债率不超过45%。领汇比较保守，2010年9月底资产负债率是17%。

　　另外，基金的管理方要善于管理这些资产。王国龙举例说，领汇借助收集、分析各类数据跟踪名下资产的出租率和续租率、选择优质新租客；根据商场定位、周边客户群消费能力等特点，确定翻新商场的成本和商场租金。