德国规划和设立大型零售网点的相关法规

在德国，规划和设立大型零售网点，一方面要符合德国国土规划对所有建设项目的通性的要求，另一方面又有其特殊性。总的说来，相关的法规大致分为四个层次：

首先，国家级。相关的国家法律是德国“基本法（GG）”、“建设法典（BauGB）”和“联邦国土规划法（ROG）”，德国联邦交通、建筑和住房部颁布了适用于德国全境的“建筑利用条例（BauNVO）”。

其次，州级。德联邦各州依据“州规划法（LPlG）”制定出符合本州特色的“州综合发展计划（LEP）”和“州土地规划大纲（LROP）”，规定了州内综合发展的基本原则、目标和州内的空间结构。同时，各个联邦州的建设部负责制定大型零售网点具体实施规范，名称各有不同，但内容大体一致：如梅前州由州劳动、建筑与区域发展部(MABL)公布了“州规划和建筑指导计划中的大型零售网点的设立及其批准程序公告（Großflächige Einzelhandelseinrichtungen in der Landesplanung, der Bauleitplanung und den Baugenehmigungsverfahren）”，柏林的城市发展部(Senatverwaltung für Stadtentwicklung)则推出了“柏林设立大型零售网点实施规范（Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin）”等。

再次，区域级。各州以下的行政专区（Regierungsbezirk）制定“区域发展计划（GEP）”，明确该专区的土地规划和区域发展的目标。

最后，地方级。市乡镇（Gemeinde）政府出台本地方的“建筑指导计划（Bauleitplanung）”和“土地使用计划(FNP)”，依此制定具体的“营建计划（Bebauungsplan）”，规划本地区发展用地，设立大型零售网点。

一、        大型零售网点的定义。

根据“建筑利用条例”第11条定义，大型零售网点包括3种类型：

1.     购物中心（Einkaufszentren）

购物中心必须是一个整体规划、整体预算、整体建设、整体管理的建筑大厦（或建筑群），内有多家不同大小、不同种类的零售商店，往往还附有提供餐饮娱乐服务的其它店铺。最低限度要求有一个统一对外的代表性组织，通过联名广告等形式，在顾客眼中形成一个共同成长、内部彼此联系的整体的形象。

2.     大型零售商店(Großflächige Einzelhandelsbetriebe)

指因其种类、地点和规模，能对实现联邦州的规划目标或是对城市的发展和规划产生重要作用的零售店。大型零售商店可以是专门主题或是混合主题，如：日用品市场、百货商店、家具商店、布料市场等。它绝大部分的产品必须销售给私人最终消费者。大型零售商店的最小销售面积即为社区商店的最大销售面积*700m²。

（*面积Verkaufsfläche：包括商店内的过道、楼梯、设施占地、付款区、橱窗、展台等常年或是季节性使用的面积。当无法详细测算时，就以楼层平面面积的2/3计为销售面积。货仓式商店和仓库直销店的仓库区面积直接计入销售面积。关于销售面积的定义适用于购物中心、大型零售商店和其它大型商店三种类型。）

3.     其它大型商店(Sonstige großflächige Handelsbetriebe)

指在核心区*以外的专门区（Sondergebiete）设立的大型商店，他们对私人最终消费者的销售额占总销售额的比重应该超过10%，其中包括直销和卖给另一商家供其私用的销售额。其它大型商店有与大型零售商店相似的作用。单纯进行批发业务的商店不属此类。

（*根据德国“建筑利用条例”第1条规定，市乡镇的“土地使用计划”可以将地皮大致分成4类面积：住宅建筑面积、混合建筑面积、开发建筑面积和特别建筑面积，“土地使用计划”的有效期一般为15年。市乡镇的“营建计划”又进一步可以将地皮细分为10种区：小农场区、纯住宅区、一般住宅区、特殊住宅区、乡村区、混合区、核心区、开发区、工业区、专门区，“营建计划”有效期一般低于10年。）

二、        德国设立大型零售网点的3大基本原则。

1.     保护社区商店生存不受核心区或专门区的大型零售网点威胁。

2.     保护现有的大型零售网点生存不受将建的大型零售网点威胁。

3.     保证城市基础设施得到充分利用。

三、        大型零售网点对州规划和城市建设的影响。

“建筑利用条例”指出，楼层面积超过1200m²的大型零售网点可能对州规划和城市建设有较大影响。各州的具体实施规范对此做出了解释。以梅前州的“州规划和建筑管理规划中的大型零售网点的设立及其批准程序公告”为例：

1.     对人民生活供给的影响

在某一个地点设立大型零售网点，有可能使这一地点的供应量过剩，而导致其它住宅区的社区商店数量不足，特别令非机动人群的生活需求无法得到保障。衡量这种影响的依据是:大型零售网点所在地的人群购买力和每位居民分摊到的营业面积。

2.     对所在市乡镇和其它市乡镇的核心区的影响

市乡镇本身有行政中心或是区中心，在市乡镇边缘地区设立的大型零售网点有可能影响核心区的发展规划。

3.     对交通的影响

除了交通的安全性和便利性外，还必须考虑到计划设立的大型零售网点可能对附近居民的生活带来的车辆噪声干扰。此外，还要为顾客和卸货车准备足够的停车位。

4.     对地区形象的影响

大型零售网点对附近地区的形象有影响，它的棚式大屋、单调立面和广阔停车场都有可能破坏这一地区的和谐形象。特别是在历史纪念性建筑和市乡镇标志性建筑的附近，大型零售网点与周围的环境将很难融合。

5.     对生态的影响

   需要注意修建大型零售网点对水、土壤、空气和小气候带来的影响。

6.     环境污染

   设立大型零售网点后，往来顾客和货车可能对周围邻居带来 “联邦排放保护法”中提到的噪声、废气和气味骚扰。

   计划设立大型零售网点的申请单位，必须向所在州的建筑监督机构(Bauaufsichtsbehörde)提交书面材料，证明项目不会对州规划和城市建设产生以上影响。

四、        各州在“州土地规划大纲”中明确设立大型零售网点的目标

根据“德国建设法典”第1条的规定，所有重大项目的规划都有义务遵守本州土地规划大纲规定的原则和目标。

依据梅前州的土地规划大纲，设立零售网点的目标应该是：

1.建立疏密有致、充分展开的零售网络，以需求为导向，在全州所有地区保障人民的货物供给。按照德国“中心*地点系统（System zentraler Orte）”的划分：由市中心和上中心地区（Oberzentren）的商行提供精品和特种货品；下中心地区（Unterzentren）和乡中心的零售商店提供满足所有日常生活所需的货品；在乡村地区，要有交通便利的满足生活基本需求的零售网点。

（*何处为中心地区，在各州的土地规划大纲上都已严格确定。）

2. 在中心地区设立的大型零售网点，一方面考虑到其覆盖地区的购买力，避免越界而影响到社区商店的生存，以保证非机动人群的生活供给；另一方面又要保证自身的丰富多样和相当的规模，才能符合中心地区的形象。

3.设立、改建或扩建大型零售网点，要和城市建设规划统一。不能让其规模、行业类别和设立后的系列效应影响市乡镇中心地区的作用和城市建设结构。

根据以上3个目标，一般说来大型零售网点只在不同等级的中心地区设立；在非中心地区设立的大型零售网点只作为特殊情况对待，如在功能上和空间上与中心地区相结合的地区（供应区或附属区）；在城市开发区或工业区（Gewerbe- und Industriegebieten）不能设立大型零售网点。

允许在边缘地区设立的大型零售网点，只能销售对中心地区影响最小的产品，如：家具，墙纸、地毯、裱层，汽车及配件，建材和园艺用品，燃料等。

如果在边缘地区设立专门销售以下商品的大型零售网点，则对中心地区和市内发展有不良影响，如：食品和小吃，日用化工品和香水，纺织服装，鞋类、皮具，钟表首饰，相机、光学仪器，玩具、体育用品，文具、书籍、办公用品，工艺品，音像、家电，日用器皿、玻璃、瓷器，自行车等。

此外，在设立大型零售网点项目时还要顾及的地方有：

－巩固中心地位与保持分散零售结构相结合

－设立大型零售网点与市乡镇自身的发展方向相结合

－确定面积时本着尽量减少占用自然环境和风光地的原则

－保护这一地区的标志性建筑和具历史意义的老城区

－首先考虑改造或激活原有的专门区，来设立大型零售网点，而不是首先考虑开辟新的专门区。

－减少交通负荷，或将部分公路交通转移到轨道交通（有轨电车、地铁、城铁等）

五、        市乡镇在制定“建筑指导计划”时需要提前注意的地方

市乡镇调节区域内的大型零售网点最有效的手段，就是提出一个合理的“建筑指导计划”。在这一指导计划中要明确，大型零售网点只能在核心区和其它专门区设立，不能在城市开发区或工业区；必须指明哪里是核心区和其它专门区，以此保证在其它地区不设立大型零售网点。市乡镇不能因为设立某大型零售网点而影响自身和相邻市乡镇的地区发展和改造计划。

1.明确核心区时，不能将一个必需的专门区上升为一个核心区，必须明确两者的区别。

2.在专门区设立大型零售网点，可以规定该网点的最大面积和最高楼层；或者明确规定哪些种类可以开放，哪些种类不允许设立；两者还可以结合，比如规定销售哪一类产品的零售店最多可占用多大的面积。

3. “建筑指导计划”必须国土规划以及州规划目标相结合。在“建筑指导计划”的基础上，市乡镇再针对一小块城区或是一处地皮提出具体的“营建计划”。当该营建计划与后来公布的土地规划方案（Raumordnungsprogramme）的目标相左时，市乡镇有义务调整自己现行的营建计划。因为改变营建计划有可能造成损害，所以规定由此造成的建筑物严重贬值或功能缺失，土地所有人*有权要求赔偿（Entschädigungsanspruch）；如果建筑物在使用了７年以后才丧失或改变功能的，则业主只能对侵犯了已经执行过的功能提出赔偿。市乡镇可以要求州进行赔偿。

（*德国只有10-20%的土地归国家/市乡镇所有，其它归私人所有。）

某一市乡镇在提出其“建筑指导计划”时，要在相关有限范围内引入表决（Abstimmung）机制，如该计划波及的相邻市乡镇没有被邀请参加表决程序，它们有权对可能造成的损害到法庭进行防御性申述（Abwehranspruch）。

此外，“建设法典”第4条规定的“公共利益承担者参与”范畴里，在提出设立大型零售网点计划时，以德国地区工商会的参与最为重要。

六、        单个项目的许可

许可流程如图：开发申请人 ===>>向市乡镇政府递交申请===>>市乡镇检验是否符合原有营建计划或者提出新的营建计划===>>公开表决===>>市乡镇委员会审查===>>州建筑行政官署检验批准

     另外，德国没有具体规定，限制多少人口的市乡镇只允许设立最大为多少面积的大型零售店。