企業會計準則第21號—租賃

第一章　總則

第一條　為了規范租賃的會計處理和相關信息的列報，根據《企業會計準則——基本準則》，制定本準則。
第二條　租賃，是指在約定的期間內，出租人將資產使用權讓與承租人，以獲取租金的協議。
第三條　下列各項適用其他相關會計準則：
（一）電影、錄像、劇本、文稿、專利和版權等項目的許可使用協議，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。
（二）出租人以經營租賃方式租出的土地使用權和建筑物，適用《企業會計準則第3號——投資性房地產》。
（三）出租人因融資租賃形成的長期債權的減值，適用《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》。

第二章　租賃的分類

第四條　承租人和出租人應當在租賃開始日將租賃分為融資租賃和經營租賃。
租賃開始日，是指租賃協議日與租賃各方就主要租賃條款作出承諾日中的較早者。
第五條　融資租賃，是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。
第六條　符合下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃：
（一）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。
（二）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。
（三）即使資產的所有權不轉讓，但是，租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。
（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值。
（五）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。
第七條　租賃期，是指租賃合同規定的不可撤銷的租賃期間。租賃合同簽訂后一般不可撤銷，下列情況除外：
（一）經出租人同意。
（二）承租人與原出租人就同一資產或同類資產簽訂了新的租賃合同。
（三）承租人支付一筆足夠大的額外款項。
（四）發生某些很少會出現的或有事項。
承租人有權選擇續租該資產，并且在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權，不論是否再支付租金，續租期也包括在租賃期之內。
第八條　最低租賃付款額，是指在租賃期內，承租人應支付或可能被要求支付的款項（不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關的第三方擔保的資產余值。
承租人有購買租賃資產選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權的，購買價款應當計入最低租賃付款額。
或有租金，是指金額不固定、以時間長短以外的其它因素（如銷售量、使用量、物價指數等）為依據計算的租金。
履約成本，是指租賃期內為租賃資產支付的各種使用費用，如技術咨詢和服務費、人員培訓費、維修費、保險費等。
第九條　最低租賃收款額，是指最低租賃付款額加上獨立于承租人和出租人的第三方對出租人擔保的資產余值。
第十條　經營租賃是指除融資租賃以外的其他租賃。

第三章　融資租賃中承租人的會計處理

第十一條　在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。
承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值。
租賃期開始日，是指承租人有權執行其使用租賃資產權利的開始日。
第十二條　承租人在計算最低租賃付款額的現值時，能夠取得出租人租賃內含利率的，應當采用租賃內含利率作為折現率；否則，應當采用租賃合同規定的利率作為折現率。承租人無法取得出租人的租賃內含利率且租賃合同沒有規定利率的，應當采用同期銀行貸款利率作為折現率。
第十三條　租賃內含利率，是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和等于租賃資產公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現率。
第十四條　擔保余值，就承租人而言，是指由承租人或與其有關的第三方擔保的資產余值；就出租人而言，是指就承租人而言的擔保余值加上獨立于承租人和出租人的第三方擔保的資產余值。
資產余值，是指在租賃開始日估計的租賃期屆滿時租賃資產的公允價值。
未擔保余值，是指租賃資產余值中扣除就出租人而言的擔保余值以后的資產余值。
第十五條　未確認融資費用應當在租賃期內各個期間進行分攤。
承租人分攤未確認融資費用時，應當采用實際利率法。
第十六條　承租人應當采用與自有固定資產相一致的折舊政策計提租賃資產折舊。
能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產使用壽命內計提折舊。
無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中較短的期間內計提折舊。
第十七條　或有租金應當在實際發生時計入當期損益。

第四章　融資租賃中出租人的會計處理

第十八條　在租賃期開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，同時記錄未擔保余值；將最低租賃收款額、初始直接費用及未擔保余值之和與其現值之和的差額確認為未實現融資收益。
第十九條　未實現融資收益應當在租賃期內各個期間進行分配。
出租人應當采用實際利率法計算確認當期的融資收入。
第二十條　出租人應當至少于每年年度終了，對未擔保余值進行復核。
未擔保余值增加的，不作調整。
有證據表明未擔保余值已經減少的，應當重新計算租賃內含利率，將由此引起租賃投資凈額的減少，計入當期損益；以后各期根據修正后的租賃投資凈額和重新計算的租賃內含利率確認融資收入。租賃投資凈額是融資租賃中最低租賃收款額及未擔保余值之和與未實現融資收益之間的差額。
已確認損失的未擔保余值得以恢復的，應當在原已確認的損失金額內轉回，并重新計算租賃內含利率，以后各期根據修正后的租賃投資凈額和重新計算的租賃內含利率確認融資收入。
第二十一條　或有租金應當在實際發生時計入當期損益。

第五章 經營租賃中承租人的會計處理

第二十二條　對于經營租賃的租金，承租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。
第二十三條　承租人發生的初始直接費用，應當計入當期損益。
第二十四條　或有租金應當在實際發生時計入當期損益。

第六章 經營租賃中出租人的會計處理

第二十五條　出租人應當按資產的性質，將用作經營租賃的資產包括在資產負債表中的相關項目內。
第二十六條　對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。
第二十七條　出租人發生的初始直接費用，應當計入當期損益。
第二十八條　對于經營租賃資產中的固定資產，出租人應當采用類似資產的折舊政策計提折舊；對于其它經營租賃資產，應當采用系統合理的方法進行攤銷。
第二十九條　或有租金應當在實際發生時計入當期損益。

第七章 售后租回交易

第三十條　承租人和出租人應當根據本準則第二章的規定，將售后租回交易認定為融資租賃或經營租賃。
第三十一條　售后租回交易認定為融資租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，并按照該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。
第三十二條　售后租回交易認定為經營租賃的，售價與資產賬面價值的差額應當予以遞延，并在租賃期內按照與確認租金費用相一致的方法進行分攤，作為租金費用的調整。但是，有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的，售價與資產賬面價值的差額應當計入當期損益。

第八章　列報

第三十三條　承租人應當在資產負債表中，將與融資租賃相關的長期應付款減去未確認融資費用的差額，分別一年內到期的長期負債和長期負債進行列示。
第三十四條　承租人對于融資租賃，應當在附註中披露下列信息：
（一）各類租入固定資產的期初和期末原價、累計折舊額。
（二）資產負債表日后連續三個會計年度每年將支付的最低租賃付款額，以及以后年度將支付的最低租賃付款額總額。
（三）未確認融資費用的余額，以及分攤未確認融資費用所采用的方法。
第三十五條　出租人應當在資產負債表中，將應收融資租賃款減去未實現融資收益的差額，作為長期債權列示。
第三十六條　出租人對于融資租賃，應當在附註中披露下列信息：
（一）資產負債表日后連續三個會計年度每年將收到的最低租賃收款額，以及以后年度將收到的最低租賃收款額總額。
（二）未實現融資收益的余額，以及分配未實現融資收益所采用的方法。
第三十七條　承租人對于重大的經營租賃，應當在附註中披露下列信息：
（一）資產負債表日后連續三個會計年度每年將支付的不可撤銷經營租賃的最低租賃付款額。
（二）以后年度將支付的不可撤銷經營租賃的最低租賃付款額總額。
第三十八條　出租人對經營租賃，應當披露各類租出資產的賬面價值。
第三十九條　承租人和出租人應當披露各售后租回交易以及售后租回合同中的重要條款。