宏觀調控下 住房公積金政策調整評析及建議

一、宏觀調控的目標

2009年以來住房價格的再次大幅度上漲，引發了新一輪的宏觀調控。2010年溫家寶總理在政府工作報告指出了這一輪房地產宏觀調控的目標“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求”，即使得住房價格能夠回歸到人民群眾消費水平范圍之內。

2010年以來，中央政府實施了系列財政、金融、土地等調控政策。稅收政策包括：加快了房地產稅實施力度，大規模試點可能于2011年全面鋪開;信貸政策：調整住房貸款首付比例，第一套住房首付比例不低于30%，第二套住房首付比例不低于50%，對第三套住房停止發放商業貸款;全面提高住房貸款利率;土地政策：嚴厲打擊囤地行為，開發商因為自身原因在獲得土地使用權一年以內不進行開發的，禁止其拿地;其他政策：加快保障房、廉租房等住房建設，對于不符合購買政策房產堅決不予辦理房產證。所有這些政策的執行目標，都是為了擠出投機需求和擴大住房供應，維護自住需求住房市場的供求平衡。

二、住房公積金政策調整

住房公積金作為一種重要的金融工具，主管當局在這一輪房地產調控中也出臺了系列政策，概括起來主要包括：

使用住房公積金建設保障房：2009年10月中華人民共和國住房和城鄉建設部發布《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，意見規定：在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，嚴格控制貸款規模，禁止無償調撥使用。

調整住房公積金貸款首付比例：進入2010年以來，相應房地產宏觀經濟調整的要求，部分城市小幅度提高了住房公積金首套住房貸款比例;北京、沈陽、石家莊等等城市紛紛大幅度提高二套房首付比例，調整以后首付比例最低為40%;大部分城市停止發放三套以上住房公積金貸款。

上調住房公積金存貸款利率：2010年10月中華人民共和國住房和城鄉建設部發布《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，意見規定，從2010年10月20日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。五年期以下（含五年）從3.33%調整為3.50%，五年期以上從3.87%調整為4.05%。

三、住房公積金調整效果分析

住房公積金政策調整是有利于住房市場穩定的。加強保障房建設，有利于擴大住房供應數量，而且保障房本身價格大大低于普通商品房銷售價格，有利于住房價格總水平的下降，同時也將極大的打擊房價瘋狂上漲的預期;調整住房公積金貸款首付比例，尤其是提高二套住房貸款比例和停止發放三套及以上住房的公積金貸款，則會從公積金這個渠道擠出投機需求，確保自住需求;而自住需求是根據自身消費預算約束線作出消費決策的，這種需求與房地產價格成反比，有助于住房價格回調。總體而言，這條政策的作用是降低了住房需求的總量，使得需求曲線向左移動;提高公積金貸款利率。公積金貸款利率提高幅度較小，但是他也提高了貸款成本，有利于減少住房需求。

住房公積金政策調整可以用下面的圖來進行分析。住房公積金政策調整以前，房地產市場需求曲線和供給曲線分別為D1D1和S1S1曲線，加強保障房建設促進共計擴大，于是供給曲線向右移動變為S1S1，而提高公積金貸款首付比例和提高公積金貸款利率則有助于減少住房需求，在下圖中，使得住房需求曲線從D1D1移動到D2D2。在下圖中，我們不難看出，住房公積金政策調整前后，市場的均衡點分別為E1和E2，E2點價格相比于調整前降低幅度較大，而均衡交易數量則降低較小。

四、進一步調整建議

1、進一步提高住房公積金存貸款利率

經過2010年10月的調整以后，住房公積金存貸款利率仍然較低，以五年期住房公積金存貸款利率為例，調整以后存、貸款利率分別為1.91%和3.5%。2010年全年官方公布的通貨膨脹率已經接近3.5%，據此判斷，則住房公積金實際存款利率為負，而貸款的實際利率接近于零，則意味著購買住房基本上沒有利息成本，而存款人的資金則面臨著時機貶值的困境。住房公積金的負利率政策不利于從根本上打擊投機需求，因此必須進一步提高住房公積金存貸款利率，至少應該將存款利率提高到5%以上，對于首套住房申請住房公積金貸款的，應該將貸款利率提高到8%以上。

對于使用住房公積金購買首套住房和二、三套住房，在利率上應該有所差別，甚至應該大幅度提高二三套住房的貸款利率，這樣才能更加有效打擊投機需求，保護自住需求得到合理釋放。

2、住房公積金首付比例的調整

進入2010年以來，我國全面提高住房公積金購買住房首付比例。有些地方對申請住房公積金購買首套住房的首付款比例也做了相應的調整，有的地方提高到30%。這種調整實際上是不利于自住需求得到滿足的，應該保持對申請住房公積金購買首套住房的首付比例保持不變;而對于購買二三套住房的首付比例則可以進一步提高，這樣才有利于打擊投機需求，并促進住房價格的穩定。

3、使用住房公積金建設保障房的建議

首先，要完善住房公積金建設保障房的制度建設。一方面要加強資金監管，確保住房公積金建設保障房過程中的正確合理使用以及資金安全，另外一方面，要通過完善住房公積金參與保障房架設的機制建設，確保住房公積金能夠保值增值。

其次，要不斷提高住房公積金建設保障房的比例。目前的政策規定，住房公積金盈余的50%可以用于保障房建設，相對于保障房建設資金的巨大缺口而言，這仍然顯得微不足道;另外一方面從供給的角度來講，我國一部分地區住房公積金閑置嚴重，各地區可以根據各自的實際情況，在不斷積累試點經驗的基礎上，穩步提高住房公積金用于保障房建設的比例，促進住房供應總量擴大。