宏观调控下 住房公积金政策调整评析及建议

一、宏观调控的目标

2009年以来住房价格的再次大幅度上涨，引发了新一轮的宏观调控。2010年温家宝总理在政府工作报告指出了这一轮房地产宏观调控的目标“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”，即使得住房价格能够回归到人民群众消费水平范围之内。

2010年以来，中央政府实施了系列财政、金融、土地等调控政策。税收政策包括：加快了房地产税实施力度，大规模试点可能于2011年全面铺开;信贷政策：调整住房贷款首付比例，第一套住房首付比例不低于30%，第二套住房首付比例不低于50%，对第三套住房停止发放商业贷款;全面提高住房贷款利率;土地政策：严厉打击囤地行为，开发商因为自身原因在获得土地使用权一年以内不进行开发的，禁止其拿地;其他政策：加快保障房、廉租房等住房建设，对于不符合购买政策房产坚决不予办理房产证。所有这些政策的执行目标，都是为了挤出投机需求和扩大住房供应，维护自住需求住房市场的供求平衡。

二、住房公积金政策调整

住房公积金作为一种重要的金融工具，主管当局在这一轮房地产调控中也出台了系列政策，概括起来主要包括：

使用住房公积金建设保障房：2009年10月中华人民共和国住房和城乡建设部发布《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，意见规定：在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。

调整住房公积金贷款首付比例：进入2010年以来，相应房地产宏观经济调整的要求，部分城市小幅度提高了住房公积金首套住房贷款比例;北京、沈阳、石家庄等等城市纷纷大幅度提高二套房首付比例，调整以后首付比例最低为40%;大部分城市停止发放三套以上住房公积金贷款。

上调住房公积金存贷款利率：2010年10月中华人民共和国住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，意见规定，从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

三、住房公积金调整效果分析

住房公积金政策调整是有利于住房市场稳定的。加强保障房建设，有利于扩大住房供应数量，而且保障房本身价格大大低于普通商品房销售价格，有利于住房价格总水平的下降，同时也将极大的打击房价疯狂上涨的预期;调整住房公积金贷款首付比例，尤其是提高二套住房贷款比例和停止发放三套及以上住房的公积金贷款，则会从公积金这个渠道挤出投机需求，确保自住需求;而自住需求是根据自身消费预算约束线作出消费决策的，这种需求与房地产价格成反比，有助于住房价格回调。总体而言，这条政策的作用是降低了住房需求的总量，使得需求曲线向左移动;提高公积金贷款利率。公积金贷款利率提高幅度较小，但是他也提高了贷款成本，有利于减少住房需求。

住房公积金政策调整可以用下面的图来进行分析。住房公积金政策调整以前，房地产市场需求曲线和供给曲线分别为D1D1和S1S1曲线，加强保障房建设促进共计扩大，于是供给曲线向右移动变为S1S1，而提高公积金贷款首付比例和提高公积金贷款利率则有助于减少住房需求，在下图中，使得住房需求曲线从D1D1移动到D2D2。在下图中，我们不难看出，住房公积金政策调整前后，市场的均衡点分别为E1和E2，E2点价格相比于调整前降低幅度较大，而均衡交易数量则降低较小。

四、进一步调整建议

1、进一步提高住房公积金存贷款利率

经过2010年10月的调整以后，住房公积金存贷款利率仍然较低，以五年期住房公积金存贷款利率为例，调整以后存、贷款利率分别为1.91%和3.5%。2010年全年官方公布的通货膨胀率已经接近3.5%，据此判断，则住房公积金实际存款利率为负，而贷款的实际利率接近于零，则意味着购买住房基本上没有利息成本，而存款人的资金则面临着时机贬值的困境。住房公积金的负利率政策不利于从根本上打击投机需求，因此必须进一步提高住房公积金存贷款利率，至少应该将存款利率提高到5%以上，对于首套住房申请住房公积金贷款的，应该将贷款利率提高到8%以上。

对于使用住房公积金购买首套住房和二、三套住房，在利率上应该有所差别，甚至应该大幅度提高二三套住房的贷款利率，这样才能更加有效打击投机需求，保护自住需求得到合理释放。

2、住房公积金首付比例的调整

进入2010年以来，我国全面提高住房公积金购买住房首付比例。有些地方对申请住房公积金购买首套住房的首付款比例也做了相应的调整，有的地方提高到30%。这种调整实际上是不利于自住需求得到满足的，应该保持对申请住房公积金购买首套住房的首付比例保持不变;而对于购买二三套住房的首付比例则可以进一步提高，这样才有利于打击投机需求，并促进住房价格的稳定。

3、使用住房公积金建设保障房的建议

首先，要完善住房公积金建设保障房的制度建设。一方面要加强资金监管，确保住房公积金建设保障房过程中的正确合理使用以及资金安全，另外一方面，要通过完善住房公积金参与保障房架设的机制建设，确保住房公积金能够保值增值。

其次，要不断提高住房公积金建设保障房的比例。目前的政策规定，住房公积金盈余的50%可以用于保障房建设，相对于保障房建设资金的巨大缺口而言，这仍然显得微不足道;另外一方面从供给的角度来讲，我国一部分地区住房公积金闲置严重，各地区可以根据各自的实际情况，在不断积累试点经验的基础上，稳步提高住房公积金用于保障房建设的比例，促进住房供应总量扩大。