香港房地产法简介

　一九八四年十一月一日前，香港(注册香港公司)有关物业转易及财产的法律大部份是以英国(注册英国公司)普通法为依据，但亦受制于为处理涉及财产的特定争论而制定的香港(注册香港公司)习惯法、英国(注册英国公司)法规及本地条例。

　　尽管英国的物业转易及财产法律有过重大改革（1925年的土地财产法令），然而，直至物业转易及财产条例（第219章）于一九八四年制定，此项改革仍未引入香港；而该条例实质为香港首套为规管香港的物业转易及财产法律的全面性法例。

　　此外，香港还有其他不受物业转易及财产条例的实施所影响而仍具效力的法例，例如於1970年制定的建筑物管理条例（第334章）、1947年的业主与租客（综合）条例（第7章）、1973年的官契条例（第40章）及1969年的分划条例（第352章）。

　　重要的是，除了物业转易及财产条例，中国习惯法于新界地区仍具效力，并获于1910年制定的新界条例所确认；而香港法庭亦会在适当情况下引用习惯法处理涉及新界地区的土地问题（请参照Tang Kai-Chung v Tang Chik-Shang的案例（1970）HKLR276 ）。

　　香港的土地（即包括香港岛、九龙半岛及新界）分别在三个阶段被以下不平等条约纳为所谓官地：——
　　 （1）“香港岛”土地——1842年的南京条约
　　 （2）“九龙半岛”土地——1860年的北京条约
　　 （3）“新界”土地——1898年的展拓香港界址专条

　　除了圣若翰大教堂外，香港并没有批授有完全及永久保有权的土地予私人业主，而香港政府亦只批授土地租赁权予私人业主。以往此类租赁权通常以官契方式批授，但现在则以出售、交换、批地或重批条款书的形式批授。

　　香港政府向私人业主批发此类租契时通常规定若干契诺及条件，而私人业主则须在整个租赁期间遵守该等契诺及条件，如有违反，香港政府有权收回土地。

　　早期，香港岛土地的租赁期为75年，但后来由于本地居民不断抗议，香港政府於1848年决定将租赁期改为999年，而此租赁期亦适用于九龙半岛的土地；及后二十世纪，对于香港岛及九龙半岛土地的租赁期，香港政府定为75年，并有权续约75年。至于新界地区土地的租赁期，自1898年起，香港政府通常批授75年，并以24年减去24年期未的最后三天为可绩期的年期。

　　1997年7月1日以后，根据基本法第七条的规定，香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有。为免去对于香港岛、九龙半岛及“新界”地区的土地之年期的不明朗因素，中英联合声明及基本法已就承认现存租契、可续期租契可获续期及批授全新租契的权利三方面作出规定。基于联合声明的规定，“新界”土地契约（续期）条例（第150章）已于1988年制定，而该条例的第六条规定，一切将于1997年6月30日前期满的“新界”土地租契（短期租赁及特别用途的租契除外）将获续期至2047年6月30日，承租人选择不续期的则除外。

　　至于在1997年6月30日期满的租契，联合声明附件111规定，凡订明于1997年6月30日后期满的租契将继续获承认。该附件III并规定香港政府有权批授年期不超逾2047年6月30日的新租契。香港特别行政区 基本法第120至123条规定，按中英联合声明所协定的形式，继续承认续期至1997年以后的租契。

　　私人业主一旦获得香港政府批租土地，业主在符合租契或出售、批地或重批租契的条款书之规定的情况下，有权就土地及建于其上的任何建筑物作出处理或进行交易，而经1988年的物业转易财产（修订）条例修订的1984年的物业转易及财产条例（前述两条例以下总称“条例”）正对该等处理或交易作出规管。条例的弁言之内容如下：

　　“本条例旨在就物业转易及财产法订定条文；就有关土地的协议及契据，以及其他协议订定条文；就土地及其他财产获取及持有订定条文；就有关土地的标准协议及契据订定条文；使有关土地的协议及契据隐含若干契诺及其他条文；修订及综合若干与土地及其他事宜有关的杂项条文；并就相关事宜订定条文。”

　　条例的主旨是把关于土地交易的一般规则编成法典，并简化有关的法律文件。

　　在香港，根据条例第3（1）条，有关买卖或其他处置土地的合约，须以书面形式记录并由有关立约人签妥，方能在法律上得以执行；然而第6（2）条中所规定的情况除外，即以市值订定，年期不过3年，业主能在租赁期开始时立即把物业交付予承租人的租赁合约，可以口头协议形式设定而亦具法律效力。

　　一般而言，当卖方（出售方）及买方（购买人）订立初步协议或在买卖中所称的临时协议时，都列出关于交易的以下主要条款：
　　 （a）所买卖的物业之描述
　　 （b）成交价格（代价）
　　 （c）签订正式买卖协议的日期
　　 （d）付款方式
　　 （e）物业以空置情况交付／物业连租约出售
　　 （f）买卖完成日期

　　临时买卖协议的条款一般是透过可能同时是代表买卖双方的地产代理商议定。现时香港并无法例管制地产代理业务，而地产代理从业员人行时亦无须具备特别资格。至于在监管物业转易的收费方面，地产代理商收取的费用与律师的收费不同，后者是受到香港聿师会的监管，而前者则不受规管。

　　买卖双方亦可自行或透过律师商议物业买卖；在此等情况下，双方律师会促成买卖双方共同签署一份买卖协议备忘录，当中，像临时协议中的主要条款一样，包括买卖的主要条款；但是该等协议无须以特定形式作成，即使是买卖双方律师的书信往来亦可构成有效的协议。

　　香港现时强制买卖双方在买卖中必须各自聘请代表律师，但在若干例外的情况下，双方可由同一间律师事务所代表；该等例外情况如下：
　　 （a）双方具有相联关系（例如一方是另一方的控股公司）
　　 （b）交易价值少于港币＄250,000.00
　　 （c）是次交易乃地产发展商的物业发展中有关单位的首次买卖
　　 （d）土地按揭
　　 （e）土地租赁
　　 （f）双方因血缘、婚姻或收养有所联系（例如夫妻或兄妹关系）

　　当接到各自客户的指示后，买卖双方的律师便会拟备一份详细的买卖协议作为正式协议，当中包括临时协议或协议备忘录对买卖有关物业所规定的条款。

　　买卖双方一般在订定临时协议后的14天内签署正式协议，与此同时，买方须要支付其馀的订金，而该订金与在签署临时协议时所缴付的订金合计成总订金，相等于买卖价一成；然而，订金的数额视乎买卖双方的协议而异，但普遍而言，是以买卖价的一成为主。

　　在香港，对于正式协议的形式，除非正式协议关系地产发展商所出售的物业，否则香港律师会并没有作出特定规定；而律师亦趋向对正式协议各自定下一定形式。在拟备正式协议时，除了列出临时协议所包括的条款外，律师还把其他双方协议的条款包纳于其中。

　　条例的附件（2）（A）部份含载可以用提述方式纳入正式协议的若干契诺及条款。附件（2）（A）部份的引入是为了简化正式协议的文本并缩短其篇幅。除了上述以提述方式包纳的契诺及条款，正式协议亦就下列各项作出规定：——
　　 （a）卖方就收回土地、第三者的权益、僭建物及影响物业的修建令所作出的保证
　　 （b）物业的用途
　　 （c）须于买卖完成时或之前解除的抵押，押记或第三者权益或其他影响物业的事由
　　 （d）业权完好之证明
　　 （e）法律服务费及有关开支
　　 （f）物业的检视
　　 （g）物业的情况

　　须谨记的是，时间对正式协议而言是非常重要的；故此，买卖双方对正式协议所规定的若干时限，尤其关于业权的证明、就业权提出的质询及完成交易三方面的时限，必须严格遵守。

　　买卖双方一经签妥正式协议，彼此的权利与责任均受协议所规管。

业权的证明

　　正如上述所言，正式协议中的重要条款一般包括卖方须证明所出售的物业之业权完好，并给予完好的业权。卖方的责任是双方面的：首先，卖方有责任证明业权完好，即在业权摘要中说明所有重要事项，换言之，提交完整的业权摘要；其次，卖方有责任给予完好的条款；倘若没业权，即就摘要中所述的事项提供适当的证据。（请参照Woomera Co.Ltd． v Provident Centre Development Ltd.的案例（1984）HCH No.12647／82）

　　业主在证明业权方面的责任范围取决于正式协议上的有明订条款，则依照条例第13 条而定。

　　根据普通法的规定，业主须要证明60年的业权，而1984年的物业转易及财产条例第13条则缩减须要证明业权的年期至25年；其后1988年的物业转易及财产（修订）条例更定为15年。然而，买卖双方亦可透过相互协议把须证明业权的期间从法定期间延长或缩减；就此，买家为免承受风险，一般都不同意免除法定期，原因是若买家同意作出免除，而本可发现的业权欠妥之处因此不被买家察觉，则买家仍须承负所欠妥之处。

　　按照条例第13（1）条规定，卖家必须出示政府租契或其核证副本，及正式协议日期以前自政府租契或其后的一定文件起的业权证据。倘若政府租契的批授不足15年，则所提供的业权证据必须自政府租契起；故此，除非买卖双方另有协定，否则业主必须出示政府租契或其核证副本。（请参照Crold Check lnvestments Ltd. v Star lnvestment Ltd.的案例（1992）MP No.592／92 ）。此外，业主更须出示任何适用于政府租契的修改书或退回租契的契据，皆因该等文件影响官地租契的条款。

　　倘若政府租契超过15年前批授，业主必须提供条例第13（a）（ii）条所规定的政府租契批授后的首份业权文件。该政府租契批授后的首份业权文件可以是转让契，亦可以是透过转让书形式作出的按揭或法 定押记，而该文件须涉及整体产业及有关物业的权益，并须不迟于正式协议日期的15年前订定。

　　除了政府租契及上述其后的首份业权文件外，卖家还须提供自该首份业权文件始的连串业权文件，例如其后所有的转让契、买卖协议、按揭或法定押记、遗产管理书、遗嘱认证书、信托文件、租赁协议、押记令、政府或其他主管机关发出的命令或公告、公契及管理协议、满意纸及入伙纸。

　　根据条例第13（1）（b）条的规定，买方有权要求卖方提供于转让书、透过转让形式作出的按揭或法定押记所提述的若干文件；该等文件乃为创立或处置尚未终止或期满而物业处置须受其所限的权益、权力及责任。条例第13（1）（c）条亦规定，倘若所出示的文件于正式协议日期前的15年内签立，业主须出示 据以签署所出示文件的授权书。

　　根据条例第13（2）条的规定，要证明业权完好，业主只须出示文件的正本或其核证副本。但重要的 是，除非双方另有协定，卖家必须于指定时间前出示业权契据的正本或其核证副本；不然，亦最低限度要在交易完成前出示上述文件。（请参照Quadro Properties lnternational Co.Ltd v Fung Kai Fung的案例（1994）HCA No.A8933／92）

　　卖方不但须要证明业权完好，还要给予完好的业权。业主要给予的业权性质是受正式协议的条款所管限，而买卖双方可随意提议给予或接纳任何业权。Kam Wing-yau v Hong Kong Housing Society（1988）的案例说明了完好的业权乃可随时随地于寻求强制执行的补救措施之法律行动中迫令不愿意接纳业权的买方接纳。

　　对于卖方须向买方给予业权之性质，香港法庭采取务实的方法给予解释。法官于上述案例中指出，倘若法庭认为在一个案件中，有关事实及情况足以令人几乎无容置疑地认为业权非完好的风险实际上只是假象，法庭则可并应不理会该风险及驳回有关对业权的反对。

　　若业权非完好的风险只是天马行空，现行的一般趋势是法庭把对业权的反对作出驳回。换言之，完好的业权指没有瑕疵或不可能被提出诉讼之妥善且为市场接受能让买方把物业售出之业权。

　　要证明业权乃完好，卖方必须显示下列事项：——
　　 （i）物业业权归卖方名下或他人名下，如属后者，卖方能致使业权转归至其名下（请参照Enway Development Ltd. v Light Ocean lnvestment Ltd.的案例（1994）C.V. App No.188／93）
　　 （ii）能转让整体的物业权益，而所转让的权益不受任何第三者的权益规限，即指卖方必定能转让约定出售的物业，而该物业转让时不附任何产权负担。下列各项的产权负担可对卖方的业权构成不利影响：——
　　 （a）按揭及押记
　　 （b）占用者的权利（倘若物业登记于丈夫名下，但妻子亦同时占用物业，并支付按揭费用或对改善 物业的工作作出承担）
　　 （c）登记业主指定书（指定登记业主者并无放弃其权利）
　　 （d）对于所馈赠的物业支付遗产税的潜在责任
　　 （e）政府或其他主管当局发出的公告所规定的责任
　　 （iii）业权并非无效。下列是可能引致业权无效的例子：——
　　 （a）政府租契／条款书／批授书所规定的条款之违反
　　 （b）为欺骗债权人而作出的物业处置（条例中第60及61条）
　　 （c）破产人作出的欺诈优惠（破产条例第49（1）条）
　　 （d）破产人于接收令颁 前的物业处置（破产条例第47（1）条）
　　 （e）诚信责任的违反
　　 （f）公契条款的违反

　　买卖双方不但协定完成交易的日期，亦约定完成交易的时间。在香港，当立约人签妥转让契，土地交易即告完成。

　　根据条例第4（1）条的规定，土地的法定产业权只能透过契据建立、取消或处理。

　　提到交易完成时，Godfrey法官在Link BrianLtd v Fujian Finance Co Ltd （1990）2 HKLR353的案例中指出：

　　「土地买卖合约涉及立约人的相互责任。在香港，物业买卖的完成乃以签署转让契进行，在此之前，涉及各立约人的一连串行动。通常卖方须向买方提供业权文件，而就买方与卖方的约定下买方可向卖方索查的业权契据，买方有权提出关于业权的质询。当卖方的业权根据合约所明示或默示的条款已为买方接纳或视作已被买方接纳，买方必须提交转让契的草稿，最后并须于买卖完成当日，提交备作签署的转让契最终文本及支付买卖价馀款。」

　　现时香港有两种完成物业买卖的方法，即正式的或透过作出及接受承诺而作的。

　　在正式完成或「亲自完成」的方式下，需要进行交易的所有立约人在卖方的律师事务所会面；惟若卖方要清偿按揭下的欠款以赎回按揭，则立约人须于承按人律师的办公室会面。此外，买方须要缴付买卖价的馀款，而完成交易所须的一切文件亦得签妥。由于承按银行拒绝在买方向其付清欠款前就现时按揭／押记签署解除书／撤销书，这种完成交易的方法甚少被应用。

　　在香港，完成买卖大多以「透过承诺完成交易」的方式进行。据此，买方律师把买卖价馀款连同已由买方签妥的转让契送交卖方律师，而送交的条件是卖方律师须承诺于指定限期前把已由卖方签妥的转让契送回买方律师，同时，卖方律师有责任在卖方签妥转契前，不把买卖价馀款发放予卖方。

　　根据条例第16（1）条的规定，除非转让契有明订的相反用意，否则任何转让契均具效用，将有关土地连同该土地的或其上的，或属于该土地或与其有关的，或在作出转让时与该土地以及附连在该土地的物件或牢固于任何此类物件上的东西一起使用、持有、占用或享用的一切权利、权益、特权、地役权或从属权一并转让。须指出的是，条例第16（2）条明言，上述第16（1）条的规定不具有使任何人获得的业权较被转让的业权或转让人享有的业权为优的效用。

　　个人签立转让契乃受条例第19条规管，而公司签立转让契则受第20条规管。

　　若转让契由个人签立，转让契必须由立契人签署、加印及交付。若立契人不能书写，可接受在转让契上附加其印、划上符号、印指模或盖图章（条例第15条）。转让契必须加印，就此，现行的做法是在转让契贴上小型的红色标贴。虽然法律上没有规定转易物业的文件之签署须在律师的见证下进行，但现行的惯常做法是遵从香港律师会的建议，让立契人在律师或获律师授权的职员面前签立转易物业的文件；如属后者，律师须核证作见证人的职员之签署。

　　倘若转让契是在两名董事或一名董事加一名秘书或一名董事加一名公司要员的见证下加上公司印鉴，视作经公司妥善地签立（条例第20（1）条）。条例第20（1）条并不阻止公司透过适当的董事局会议纪录授权一人或多人以该公司名义签署转让契，并在该名或该等获授权的签署人在场下把公司的印鉴加於转让契上；而所作授权必须依据公司的组织章程细则之有关条文而作。

　　条例的第23条对真诚购买人予以保障；该条规定文书如看似妥为签立，须推定为已妥为签立，直至有相反证明成立为止。

　　尽管一般惯常做法是转让契由买卖双方签立，然而若买方不签署转让契，转让契的法律效力或业权从卖方到买方的转移亦不因此受影响。买方不签署转让契，只阻碍卖方强制买方履行其所作的契诺。（请参照Kee Kim-Ha v Yip Moo-Chiu的案例（1990）HKDCLR29）。

　　政府租契的首份转让契或公契所规定的契诺和主要条款一般都在后期转让契中再次提述。这种重提契诺和主要条款的做法现已不再需要，理由是根据条例第39（1）条之规定，与土地有关的契诺视作由契诺承诺人与契诺受益人及其业权继承人作出，同时，按条例第40（1）条的规定，契诺乃由契诺承诺人代其本人及其业权继承人作出。

　　在香港，把物业抵押予获核准贷出款项的机构以借取于交易完成时须支付的买价款馀款极为普遍。现时，借贷机构借出的按揭贷款最高达至物业价值的70％，而所贷出的金额亦视乎物业的楼龄而定。条例实施以前，按揭一般透过转让法定产业权进行，但现时根据条例第44（1）条的规定，任何法定产业权的按揭，包括该法定产业权的第二次或其后按揭，在法律上只可藉明订为法定押记的契据作出。就借贷机构借予买家购买物业的贷款，借贷机构只能获取物业的法定押记作为还款的保证，为确保借款人还款，借贷机构可要求法定押记／按揭外的其他还款保证，例如以个人名义签立的担保书。

　　依据香港印花税条例的规定，一切与转移土地权益有关的文件都要加盖印花，因此，代表买方的律师会在物业买卖完成后安排在该条例规定的时限内把有关文件加盖印花。倘若未能于须加盖印花的文件加盖印花，则文件的强制执行性将受影响。有关文件所须支付的印花税之数额因买价／代价而异。现时，如买卖价／代价超过港币$4,413.830.00，适用的印花税税率为最高的2.75％。

　　1992年，香港政府为了尝试解决住宅市场上的投机问题，修订了印花税条例；自此，每份物业买卖协议都有相应的从价性质的印花税须予支付。然而印花税条例的修订并不影响非住宅物业；因此，关系非住宅物业的交易之从价性质的印花税只须在转让契签妥后的法定限期内缴交。

土地注册条例与物业转易

　　土地注册条例于1844年制定，是香港现存关于物业转易的最早但仍具效力的条例。

　　根据上述条例的第2条之规定，所有可能影响香港的任何土地或房产的契据、转易契和其他书面形式的文书、遗嘱及判决可于土地注册署登记。虽然没有法律规定必须把任何该等文件予以登记，但基于以下原因，登记亦宜进行：——
　　 a.若任何上述文件未经登记，相对于付出有值代价的真诚买方，该文件乃无效（土地该册条例第3（2）条）
　　 b.任何上述文件，如没有在文件的日期起的一个月内登记，相对于其后的文件，如其后文件已于其本身日期起的一个月内登记，未有登记文件则失去优先权（上述条例第5条）。

　　关于上述（a）及（b）段，为保障买方的权益，买方律师会把影响土地的文件於土地注册署登记。在送呈文件予土地注册署登记时，载明有关交易的一定资料并经律师核实之注册摘要亦须同时送交。

　　根据以上条例把契据在香港登记并不为卖方的业权提供凭证。此制度显然与英国建立的业权注册制度、澳州及众多其他普通法司法辖区所建立的单一契据制度截然不同。

评论

　　本编是关于香港物业转易的简介，并不拟作关于香港物业转易的详尽介绍。本人尽量以简明的手笔撰写本编，期望各读者能从中对香港的物业转易情况得知一二。