任志強：構建地產王國的資本運籌戰略

　　“運籌策帷幄之中，決勝于千里之外”。戰略是一個國家或企業長遠發展應該考慮的問題。一個企業產品或技術的失利會使企業蒙受一定的損失，但是一個企業發展戰略的錯誤很可能會導致企業的滅亡。兵無常勢，水無常形。因此，戰略對企業的發展非常重要。華遠集團董事長任志強從戰略的角度就房地產企業如何進行投融資決策展開了較詳細的論述。本報投資版將分兩期予以刊發，也望業內同仁就此發表見解。

一、資本與資本市場

　　資本就是產生未來收入流的財富，是可以當作本錢的財富。資本可以通過自身積累獲得，但現代市場條件下，資本主要通過資本市場獲得。中國的金融市場還沒有放開，仍然是個不健全、不完善的市場。中國房地產企業依靠狹義資本市場融資的額度還是很有限。這些資源只要能用金融手段轉換為現值，都可以成為企業資本。資本的概念可以進一步擴展到人才、品牌、技術以及無形資產。房地產業可以將寫字樓、酒店作抵押來融資；人才、品牌、技術等非金融資本，也可以通過流通的方式在市場上進行交換變現為資本，房地產企業應充分重視利用這些非金融資本。

二、最常見的金融資本市場融資

金融資本市場融資最常見的有間接融資和直接融資。直接融資是企業管理者首先要考慮的融資方式，不善于進行直接融資，企業很難擴張、發展壯大。這里主要談一下基金融資和延期付款。我這里指的不是目前國內現在發行的基金，而是指風險基金和產業發展基金，尤其是產業發展基金。目前國外地產基金已逐步進入國內，地產公司應該充分運用各種特殊方式引進這些產業發展基金。上世紀90年代初，最先與華遠簽約的不是華潤，而是香港一家投資公司——堅石公司。堅石公司的最大股東是光大，還有美國國泰財富基金。國泰財富基金就是典型的產業發展基金，在中國投資六家公司，先后在境外上市套現。我們應該重視利用這些產業發展基金。

地產商還有一種很重要的直接融資方式即延期支付，主要是指延期支付施工單位工程款。現在市場競爭激烈，很多工程是施工單位墊錢來建設。目前北京每年工程款是600多億，拖欠工程款306億，由此可看出，房地產開發的一半資金是施工單位墊錢的。但是，由此導致施工單位和發展商糾紛很多，主要是發展商沒有給施工單位一定的擔保，施工單位樓蓋成了卻拿不到錢，由此對發展商缺乏信任，雙方的合作只能是一個項目，不能長久合作。我認為最好也是最合理的方式是：由施工單位墊錢開工建設，開發商尋找第三方為施工單位提供擔保，在工程質量合格，技術驗收通過后擔保給施工單位付款。這種方式既解決了工程質量問題，又是一種非常有效的直接融資方式。當然開發商要給擔保公司用抵押、預付保證金或采取信用擔保等方式做出付款承諾。

三、最常見的非金融資本融資

　　房地產應該積極利用非金融資本進行融資。在房地產開發中最常見的是土地分成。地產商擁有土地，沒有資金，可以采取合建的方式換取資金、人才、操作能力、品牌、銷售渠道等資源。另外，我們可以考慮用傭金或股權分成的方式換取銷售渠道與市場、用資金購買企業發展所缺少的資源。以新華遠成立后的第一個項目——海潤國際公寓為例進行說明。北京有一家叫開拓的公司，有一塊地，位置不錯，項目設想也很好，但是開拓公司缺乏市場運作能力，因此希望與華遠合作。華遠擁有很強的市場運作能力、品牌優勢、暢通的銷售渠道、穩定的客戶群。因此華遠與開拓簽訂合作協議，開拓以土地為資本，華遠以品牌和運作優勢占了海潤55％的股份。合作后，華遠修改了項目的戶型、方案設計、銷售方式等。項目一經推出就大獲成功，開盤不到三個月就收回了所有前期投入，開盤不到十個月就售出了樓盤的90％以上。

傳統的觀念認為公司發展是要通過打敗別人來壯大自己，占據更大的市場份額。現在的觀點是要加強合作，要做到合作雙方共贏。全國三資企業中，外商獨資的很少，中外合資的占了大多數。為何要合資？主要是外資公司進入中國不愿意多交學費，與熟悉中國市場的一家好的國內公司合資，可以盡快了解中國市場，降低進入成本和風險，但是為了不失去管理決策權，他們一般都要控股。所有的合作都必須考慮是雙贏或共贏的，同時也要記得掌握控股權。我們進行融資也一樣，不能老想著圈錢、騙錢，要記得承擔責任。融資和責任是同時并存的，必須具有共贏的態度和想法，否則融資是很難成功并長遠發展的。

　　房地產企業要時刻記得充分利用非金融資本融資，股權、土地、品牌等要充分利用。如果不能充分利用這些方式，組合融資，則企業不可能快速成長、高速擴張。華遠1993年進行股份制改造，當時實收資本僅1500萬元，不到五年時間，華遠凈資產達到37億元，總資產規模達到90多億元。如果沒有充分利用這些融資手段，華遠是不可能在短期內發展成為當時國內總資產和凈資產規模最大的房地產公司。

四、投資決策的考慮因素

融資和投資是分不開的，是相輔相成的。因此，我們在分析融資決策時先分析投資決策。在我們決定要做哪些投資，如何投資后，接下來就要考慮融資問題。

　　一般的投資決策是看項目的投資收益，這是教科書上的做法。用一大堆公式計算項目的成本、收益，折算成現值，計算出項目利潤，得出投資收益。根據投資收益率來決定是否投資該項目。我個人認為，投資決策時不能只看投資收益，這種收益是未來預期的，是或然的，有很大的不確定性。決定投資時應該按以下順序來考慮：

1． 市場

　　首先要看項目是否有市場需求，是否有人買。房地產開發前期投入很大，決策做了，土地買了，前期費用發生了，就必須連續去做。項目有市場需求，再決定要做成什么樣的房子，賣給哪些人。

2． 管理

　　項目有市場，還要看是否有合適的管理人員去運作，公司是否具備項目的操作能力。同一個項目在不同的人手里會有不同的操作方式。有人認為做成中低檔，市場比較大，有人認為做成高檔、精品住宅，可以引領市場，帶動周圍的房地產項目的發展。

3． 現金流

　　目前很多企業只有第一筆錢，是項目的啟動資金，其它資金都依賴于銀行或售樓預收款，這在項目運作中是很危險的。我們做項目，主要靠自己的錢，只有這樣才能保證不會發生資金鏈條斷裂。否則，現金流不暢，資金短缺，匆忙上馬項目，一旦現金流出了問題，后果不堪設想，直接影響公司其它項目的進展。我們不管采用什么手段，在項目決策后，要保證現金流能維持到整個項目完成。

4． 可靠的收益保證

　　考慮了上述三方面后，還要考慮收益保證。要測算項目的不同限度，如最低限度(保本點)、利潤保證、超額利潤保證。公司要具有很強的項目操作管理能力以保證樓盤漲價的過程中不斷有人來買，這是獲得可靠收益保證的基本條件。

5． 最佳的投資效率

　　我們要采取有效方式使得項目有可靠的收益保證，產生超額利潤，測算項目的凈成本收益率，從而算出最佳收益率。用最少的人力、技術及管理投入獲得最佳的投資收益。

　　總之，我們應該改變傳統的投資分析觀念，不能套用書本上的理論知識和公式來測算投資收益，進行投資決策。我們應該根據公司實際情況，實事求是地分析公司是否需要投資。等決定是否投資之后，可考慮融資問題。投資和融資是相互聯系在一起的，密切相關。

一、決定融資的條件

　　有些人認為融資就是為了拿到錢，我認為這不完全對。錢只是資本的一個方面，凡是想擁有公司可支配資源都可稱為進行融資。可支配資源包括土地、人才、技術、市場、客戶群、銷售渠道、品牌等非金融資本，這些都可成為你融資的一部分。

　　企業緊缺而又急需的資源是融資最迫切需要解決的問題。如果僅缺錢，那就通過融資獲得錢，如果缺少其它資源，則通過融資獲得這些資源。融資的同時也融到了責任，資本和其它資源是沒有白給的，權利和責任是相輔相成，同時并存的。華遠今年想通過私募的方式融資2億元，愿意給錢的有幾億美金，其中包括境外投資基金、中國大型知名企業，如：中糧。但這些錢都不是白給的，都有一定的條件，有些企業說你要多少錢都可以，但必須給這些企業股權，他們想通過投資華遠獲得股權，進入房地產業，獲取公司決策權和管理權。因此，這些錢我們有些是不能要的，我們不愿意因為融資而喪失控股權。就象我們與華潤的合作，由于資本的力量、企業文化差異、管理理念分歧而產生很多矛盾，最后雙方分手，我們全線退出，組建新華遠。

融資之前首先要考慮融資的目的，要弄清為何要融資，才能決定如何去融資。融資的目的一般有以下幾方面：(1)專為做一件事情而融資，如：為一個項目、一塊地、開一次會、辦一次展覽等；(2)為了做好多事情，最少是兩件事情，或者要連續做好幾件事情，如：進行項目滾動式開發；(3)為了企業資本積累，進行長期發展和擴張；(4)為了改善公司法人治理結構；(5)為了減少競爭、穩定市場，如：對上下游企業進行參股；(6)為了引進人才、技術、土地、原材料等非金融資本；(7)為了增強企業核心競爭力。企業目的不同，就要采取不同的融資方式。如果有多重目的，就不能采取單一的融資方式，應該進行融資方式組合，使融資收益最大化。

　　企業的組織形式決定著融資方式。企業可以采取上市、股權融資、企業債券融資、銀行貸款、通過合資、合作以資源換資源等方式進行融資。這些融資方式不能隨意采用，要根據企業的組織形式來確定企業的融資方式。純粹的國有企業和私有企業是不能上市的，一定是混合所有制的股份公司才可能上市。不用上市，也能進行融資，如可以通過私募(股權轉讓、交換)來進行融資。對于很多企業，上市并不一定是好的融資方式，如我國很多企業不愿意提高財務透明度，公開自己的財務狀況，就不要去上市，因為上市需要公司財務透明度很高，運營操作能力很強，否則股東、投資者不知道公司的經營狀況、運作能力到底如何，就不會購買公司股票。與境外企業進行合資，外方也要求財務透明度很高。另外，股權融資的成本很高，銀行貸款、債券的融資成本比較低，企業不能負擔高昂的融資成本，就不要輕易采取股權融資。

二、融資的基本方式

　　房地產企業的融資方式繁多，歸納起來，基本的融資方式包括：股份制改造、合伙制、“傍大款”、交叉信貸、利益交換、“靚女先嫁”、創造工具、經營公司而非經營項目。

　　股份制改造是指企業通過兼并重組，對公司股權結構進行改造，理順公司股權結構。合伙制是指幾家公司或幾個投資者投入資本或其它資源聯合成立公司或運作項目。“傍大款”是指找一個或幾個有錢、實力雄厚的公司進行融資，這是最常見的融資方式，我們與華潤的合作就是這種方式。公司發展要么找個有錢的人來幫你，要么你做個有錢人去幫別人，融資時誰錢多就去找誰。交叉信貸和利益交換是用自己的優勢去換別人的優勢，強強聯合，優勢互補。“靚女先嫁”是指將你最好的項目、實力最強的公司先推出去進行融資。創造工具是指通過購買或兼并重組等方式獲得其它一些公司，可以為你在融資時進行擔保。我們都知道，如果只有一個公司是很難運作的，沒有公司愿意給你擔保，無法建立合作關系。法律規定只有一個公司時不能進行融資，有限責任公司最少有兩個股東。我們註冊兩家或多家公司，可以比較好的開展業務，就象用左手和右手同時做事，這樣可以游刃有余。經營公司而非經營項目是指在融資時考慮是為了經營公司而不是僅僅一個或幾個項目。如果只是經營項目，沒必要進行復雜的融資，銀行貸款就可以了，成本最低。只有在經營公司時，才會考慮股權融資，為股東負責，考慮公司的長遠發展。

三、資本運營的基礎條件

　　1． 優秀的企業管理隊伍

　　國外企業進行融資時，投資者很看中管理團隊。上市公司要大力推銷或者說推介自己，讓投資者了解公司，對公司有信心，從而做出投資決策。投資者會詳細考察公司的管理隊伍，從管理團隊可以看出公司的競爭能力和企業組織行為。

　　2． 好的企業制度

　　健全、完善的企業法人治理結構對融資非常重要。法人治理結構不健全，在國內可能還會融點錢，但在國際市場就很難。因為境外市場融資，投資者要看你的管理機制，公司要得到投資者的廣泛認可。我在任華遠公司總裁時年薪700萬，如果年薪不這么高，投資者對你這個公司缺乏信任。一個上市公司的管理者年薪不高，怎么可能將公司管好，必然會貪污、腐敗，為自己謀私利。公司管理者收入與責任對等才是令投資者信服的企業管理制度。

　　3． 有市場競爭力的品牌

　　品牌是公司最重要的無形資產，品牌的建立不是一朝一夕的，需要長期的積累。品牌代表著公司的影響力，代表著公司的特色。公司要進行融資，必須建立一個強勢品牌。我們在融資過程中，發現很多投資者很看中華遠這個品牌，就覺得是實力和信譽的保證，對我們很信任，從而減少了融資過程中的很多問題。

　　4． 具有升值潛力的土地儲備

　　房地產公司沒有土地儲備是很難長遠發展的。投資者做出投資決策買的是預期，買未來的收益。房地產企業未來發展如何，投資者通過看你是否有升值潛力的土地儲備就可以得出一定的結論。

　　另外，房地產企業進行資本運營，還要具有豐富的金融知識和操作能力，具備最基本的資金實力，要有開放與合作的心態，并且要有關聯實力作為依托。

四、資本運營應該重視金融杠桿和ＭＢＯ的作用

　　有限責任公司的好處是我們只要最多擁有51％的股份就可以控股一家公司。這家公司的營業額、利潤、銷售收入、資產、資金都可以算在控股公司名下。充分發揮杠桿的作用，我們可以用較少的資本控制和支配大量的資本。新華遠進行房地產開發都不是用的自己的土地儲備，我們基本上都是通過杠桿作用，控股其它公司獲得開發用的土地。華潤集團擁有華潤創業51％的股份，華潤創業擁有華潤置地51％的股份，華潤置地擁有老華遠52％的股份。華潤集團真正只用了十幾億的資本就控制了老華遠近百億元的公司資產，這就是杠桿作用的充分發揮。

　　ＭＢＯ即管理者收購，是目前資本運營的一大熱點，是一種特殊的企業融資方式。通過讓公司高層管理者持股以使得他們對公司資產更加負責，安心長期為公司工作，為股東謀利益，因為管理者也是股東之一，他們可能會擁有10％～20％的股份。由于有了一定股份，管理者不會因為資本的力量而被換走，在公司決策時他們有了更大的發言權。同時，公司可以通過一定的股權留住優秀管理者，保持公司管理層的穩定性，從而有利于公司長遠發展。

五、融資成本評價

　　我們應該充分利用銀行的錢，因為銀行貸款是成本最低的，無論銀行利息有多高，融資成本都是提前固定下來的，貸款到期還本付息就可以了。而股權融資必須每年都要給股東滿意的回報，而且還要附帶相應的責任。因此，負責任的股本是最貴的資本，而不負責任的股本資金是最廉價的。我們在經營中還發現品牌和信譽是企業最珍貴的資本，我們應該倍加珍惜公司的品牌和信譽。