房企代墊首付全額計算繳稅

　　自國家調控政策相繼出臺后，房地產企業為加快銷售，促進資金回籠，紛紛加大促銷力度。需要註意的是，企業在采用不同方式促銷的同時，不要忽視其中的涉稅問題。

　　1.代墊首付。針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產開發企業推出了代業主墊付兩成首付款的補貼辦法。比如，市民購買一套價值100萬元的房產，屬其第二套房，該市民按照政策規定至少首付5成，即50萬元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地產企業僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產企業墊付的錢，在1年后交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。企業財務人員認為，既然企業沒有實際收到業主全部首付款，那么企業墊付的房款也不是實際的預收收入，到業主實際還款時再入賬處理，每個納稅期間申報繳納各項稅金時不考慮企業自行墊付部分收入。即對首付款50萬元，企業財務僅入賬30萬元，納稅申報營業額30萬元，其余20萬元待實際收取時再入賬并進行納稅處理。

　　企業如此操作有無涉稅問題呢？按照相關稅收政策規定，銷售不動產收取的預收款要繳納營業稅、企業所得稅、印花稅、預征土地增值稅等。其中，營業稅相關法規規定，納稅人銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。房地產企業為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業主繳納的首付款一起開具收款收據，財務處理上相當于企業取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，應當全額計入營業額，計算繳納營業稅及其他稅金。

　　另外，房地產企業代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協議》，根據協議約定，客戶必須在房地產企業規定時限內（一般在交房前）將首付款全額補上，房地產企業再向客戶正式交房。此墊付協議也屬于企業經營的一部分，財務處理上應當計入其他應收款核算。將來實際收款時直接沖減其他應收款，與預售收入無關，不需要另作納稅處理。但是，房地產企業收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業稅相關法規規定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業稅。

　　2.購房返稅。某市規定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產企業開發的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業開發的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業代客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應繳契稅4萬元，辦理房產證時客戶僅支付1萬元，另外3萬元由房地產企業承擔。該銷售方式下，企業實際收入僅97萬元，但申報營業稅還應當按100萬元計算繳納。

　　3.打折促銷。房產新政實施后，各房地產開發企業運用較多的是打折促銷方式。不過，企業對外宣傳是打折銷售，最終還是按凈價簽約。千般促銷手段，均不如直接讓利簡便，客戶得到實惠，企業也減少了稅金支出。