“兩房”雙雙實現盈利 美國樓市復蘇預期加強

8月7日，美國兩大房地產巨頭房地美(FreddieMac)、房利美(FannieMae)公布財報，財報顯示，今年第二季度，“兩房”雙雙實現盈利，均不用美國聯邦政府“輸血”救援。

房利美公布的財報顯示，其二季度實現利潤達51億美元，環比增長88%，這是房利美連續第二個季度不需要美國財政部救助資金。與此同時，房利美還應向美國財政部支付29億美元優先股股息。

房地美公布的財報顯示，該公司今年第二季度實現利潤30億美元，遠高于上一季度的5.77億美元，為連續第三個季度盈利。財報還顯示，房地美當季將向美國財政部支付18億美元優先股股息。

房地美表示，當季利潤環比大增，主要是因貸款損失準備金比上一季度減少17億美元。房利美稱，美國國內房價走高，再加上信貸準備金降低等因素，共同推升了“兩房”業績。

房利美和房地美是政府支持企業，幫助美國聯邦政府履行支持房地產業、援助陷入困境的貸款購房者、為二級抵押貸款市場提供穩定流動性等職能。

統計顯示，房利美和房地美持有或擔保美國約60%的住房抵押貸款，過去幾年來“兩房”與另外12家聯邦住房貸款銀行為美國90%新簽署的抵押貸款提供擔保。2011年，“兩房”平均每月新擔保或持有約1000億美元抵押貸款，約占當年新增抵押貸款總量的四分之三。

“次貸危機”爆發后，房利美、房地美兩大房貸巨頭面臨破產困境，在接受巨額救助資金后于2008年9月被美國政府接管。截至去年年底，“兩房”從財政部共申請援助資金1875億美元。根據美國官方估算，到2014年年底，在扣除股息后，聯盟政府向“兩房”的註資總額可能達2000億美元。

美國聯邦住房金融署日前向國會提交的年度報告中指出，監管部門仍對房利美和房地美的景況表示擔憂。報告稱，盡管“兩房”經營狀況有所改善，但2005年至2007年擔保和持有的抵押貸款給“兩房”造成持續損失，2011年“兩房”向財政部申請援助資金336億美元，高于2010年的280億美元。此外，由于使用政府援助資金需繳納高達10%的利息，這也對“兩房”造成了沉重的財務負擔，去年申請的援助資金中就有161億美元用于償付利息。

最近幾年，美國各界對改革住房金融體系的呼聲愈加強烈。2010年2月，奧巴馬政府提出了美國住房金融市場改革的白皮書，計劃降低政府在住房金融市場的參與度，并逐步關閉“兩房”。不過，這項改革遭遇重重阻力，未能取得實質進展。

“兩房”財報向好，是美國住房市場近來持續回暖的又一信號，在市場上強化了此前已經形成的復蘇預期。

房地美發布的報告指出，今年第二季度美國待租房屋空置率降至8.6%，為2002年第二季度以來最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，為2006年第二季度以來最低水平。房地美在報告中指出，以1994年至2003年的房屋租售平均情況為健康市場標準，今年供給富余量已降至50萬套附近，接近正常水平。

由于供給下降，房價也開始逐步回升。房地美公布的房價指數顯示，美國房價第二季度上漲4.8%，是8年來的最大季度增幅。從去年6月至今年6月，全美34個州房價均有所上升，這一數字也是2007年4月份以來的最高點。房地美首席經濟學家弗拉克·諾沙夫特表示，美國房價周期也許已經觸底，房地產復蘇可能終于擺脫了影子庫存的影響。

此外，美國全國住宅建筑商協會7月中旬發布的數據顯示，7月份美國住宅建筑商信心指數環比大幅攀升6點至35，為2007年3月以來最高值。美國全國住宅建筑商協會首席經濟學家大衛·克羅指出，通過綜合過去六個月關鍵的房地產指數，7月的建筑商信心數據增強了一個認識，即盡管房地產復蘇仍然脆弱，但正在回歸引領經濟走出衰退的傳統角色。

美國聯邦儲備委員會7月中旬在“褐皮書”(全國經濟形勢調查報告)中看好美國住宅地產市場前景。報告稱，大多數地區房屋銷售情況改善，市場上積壓的待售房屋數量減少，一些市場房價開始企穩甚至回升，很多地區房屋建筑活動增加。

穆迪分析公司首席經濟學家馬克·贊迪此前預測，美國房地產市場最壞的時期已經過去，拐點將在明年出現。

不過，美國樓市距離全面復蘇還有很長距離，購房需求結構和信貸條件等因素決定了美國房市在觸底之后還會經歷較長時間的筑底過程。房利美首席執行官馬約普魯思認為，現在就做出樓市呈現全國性復蘇態勢還為時尚早，今年下半年可能沒有上半年這樣強勁，但可以肯定的是，2012年整體財務結果將比之前幾年要好得多。

房地產市場企穩將給美國經濟復蘇帶來動力，也將給註冊美國公司業務的發展帶來積極影響。